Crédit immobilier sans apport : est-ce possible ?
Oui, c’est possible, mais plus exigeant. On parle alors de financement à 110 %, parce que le prêt couvre à la fois le prix du bien et les frais (notaire, garantie, dossier). Les banques l’accordent surtout aux profils rassurants : revenus stables, comptes bien tenus, reste à vivre confortable et, idéalement, un peu d’épargne gardée de côté.
Information générale. Cette page ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil personnalisé, et aucun taux n’est garanti. Yann Nachtrieb, courtier en crédit immobilier (COBSP) et conseiller en investissements financiers (CIF), ORIAS n° 26009903.
Qu’est-ce qu’un prêt sans apport, ou financement à 110 % ?
Habituellement, la banque attend un apport d’environ 10 % du prix pour couvrir les frais annexes : frais de notaire, frais de garantie, frais de dossier. Un financement sans apport, dit à 110 %, demande à la banque de prêter le prix du bien plus ces frais.
Pour elle, le risque est plus élevé : si le bien devait être revendu rapidement, le montant dû pourrait dépasser le prix de revente. C’est pourquoi un dossier sans apport se prépare avec soin et se défend sur d’autres points que l’apport.
Le financement à 110 %, décomposé
Quelles banques prêtent sans apport en 2026 ?
Il n’existe pas une banque qui dirait toujours oui et une autre toujours non. La réponse dépend de votre dossier, de la banque et du moment : les politiques de prêt se resserrent ou s’assouplissent selon la période. En 2026, le financement sans apport reste accessible, mais réservé aux dossiers jugés solides.
Deux profils y accèdent plus souvent. Les jeunes actifs qui débutent, sans épargne encore constituée mais avec des revenus en progression et un métier stable. Les investisseurs locatifs, pour qui le crédit sans apport peut se justifier par la logique fiscale et les loyers attendus. Comparer plusieurs banques devient alors décisif, et c’est le travail d’un courtier.
À quelles conditions emprunte-t-on sans apport ?
La banque remplace l’apport par d’autres gages de sérieux :
- Des revenus stables. Un emploi pérenne, ou plusieurs années d’activité régulière pour un indépendant.
- Des comptes bien tenus. Pas de découverts répétés, pas d’incidents, une gestion lisible sur les derniers mois.
- Un taux d’endettement maîtrisé. En dessous des 35 %, avec un reste à vivre confortable.
- Une épargne de précaution. Même sans la mettre dans le projet, montrer que vous savez épargner rassure beaucoup.
- Un projet cohérent. Un prix en rapport avec le marché, un bien qui se revend facilement.
Faut-il vraiment zéro apport ? Le rôle de l’épargne de précaution
Emprunter sans apport ne veut pas dire se retrouver sans rien. Les banques apprécient que vous gardiez une épargne de côté après l’achat, pour absorber un imprévu. Un dossier qui dit « je n’ai aucun apport et aucune épargne » est plus difficile à défendre qu’un dossier qui dit « je préfère conserver mon épargne et financer à 110 % ».
Autrement dit, un peu d’épargne visible, même non injectée dans le projet, joue souvent en votre faveur.
Quel pourcentage d’apport demande-t-on d’habitude ?
Hors financement sans apport, la banque demande souvent autour de 10 % du prix, de quoi couvrir les frais de notaire et de garantie. Un apport plus élevé, de l’ordre de 20 %, améliore les conditions proposées et le confort du dossier, sans jamais être une obligation légale.
L’apport n’augmente pas votre capacité d’emprunt à proprement parler, mais il agrandit votre budget d’achat et réduit le montant à rembourser. Pour en mesurer l’effet, ajoutez-le dans le calculateur de capacité d’emprunt.
Avec ou sans apport, côté banque
Questions fréquentes
Un apport est-il obligatoire pour un prêt immobilier ?
Non, aucun texte ne l’impose. C’est une habitude des banques, qui demandent souvent environ 10 % pour couvrir les frais. Un financement sans apport reste possible pour un dossier solide.
Quel pourcentage d’apport est demandé en général ?
Souvent autour de 10 % du prix, pour couvrir les frais de notaire et de garantie. Au-delà, vers 20 %, les conditions proposées s’améliorent, mais ce n’est jamais une obligation.
Peut-on emprunter à 110 % pour un investissement locatif ?
C’est l’un des cas où le financement sans apport se rencontre le plus souvent, car les loyers attendus et la logique fiscale peuvent le justifier. Tout dépend du dossier et de la banque.
Le prêt à taux zéro compte-t-il comme un apport ?
Le PTZ et les prêts aidés ne sont pas un apport personnel, mais les banques les traitent souvent comme un apport dans l’analyse du dossier, ce qui renforce votre plan de financement.
Sans apport, le taux est-il forcément plus élevé ?
Pas forcément, mais le dossier est examiné de plus près et certaines banques réservent leurs meilleures conditions aux emprunteurs avec apport. Aucun taux ne peut être annoncé avant l’étude de votre situation.
Au-delà du crédit, votre patrimoine
Je ne m’arrête pas au financement. Conseiller en investissements financiers (CIF) installé à Limoges, j’aide aussi les particuliers et les indépendants à mettre à plat le chemin de leur argent sur la durée, qu’il s’agisse de rémunération, de trésorerie de société, d’épargne, de retraite ou de transmission. Conseil non indépendant.
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