Quatre blocs, et un seul rémunère le notaire. Le poids de chaque bloc dépend surtout d'une chose : achetez-vous dans l'ancien ou dans le neuf ?
« Frais de notaire » est un nom trompeur : l'essentiel de la somme ne va pas au notaire, mais à l'État, au département et à la commune. Voici la décomposition complète avec les taux 2026, hausse départementale comprise, puis le calcul affiché ligne par ligne pour un achat à 250 000 € : dans l'ancien d'un côté, dans le neuf de l'autre. Chiffres vérifiés le 5 août 2026.
Environ 80 % de vos « frais de notaire » dans l'ancien sont des impôts. Sur un achat à 250 000 €, le notaire perçoit environ 2 870 € TTC ; l'État et les collectivités, plus de 16 000 €.
Source : impots.gouv.fr, frais d'acquisition d'un bien immobilier, taux 2026, consulté le 5 août 2026
Quatre blocs, et un seul rémunère le notaire. Le poids de chaque bloc dépend surtout d'une chose : achetez-vous dans l'ancien ou dans le neuf ?
| Composante | Qui encaisse | Ancien | Neuf |
|---|---|---|---|
| Droits de mutation (taxe de publicité foncière) | État, département, commune | 6,32 % au taux plein (5,81 % sans la hausse départementale) | 0,715 % |
| Émoluments du notaire (barème réglementé, hors TVA) | Le notaire | 4 tranches dégressives, environ 1 % du prix | Identique |
| Contribution de sécurité immobilière | État (service de publicité foncière) | 0,10 % (minimum 15 €) | Identique |
| Débours (documents, géomètre, cadastre, état hypothécaire) | Des tiers, avancés par le notaire | De l'ordre de 800 à 1 200 € | Identique |
Sources : impots.gouv.fr, frais d'acquisition d'un bien immobilier (taux 2026) ; Légifrance, arrêté du 25 février 2026 relatif aux tarifs réglementés des notaires. Débours : estimation courante, variable selon le dossier. Vérifié le 5 août 2026.
Le barème des émoluments, fixé par arrêté et prorogé jusqu'au 29 février 2028, est le même partout en France : 3,870 % jusqu'à 6 500 €, 1,596 % de 6 500 à 17 000 €, 1,064 % de 17 000 à 60 000 €, puis 0,799 % au-delà de 60 000 €, le tout majoré de 20 % de TVA.
Parce que la loi de finances pour 2025 a autorisé les départements à relever leur part des droits de mutation de 4,5 % à 5 %, du 1er avril 2025 au 31 mars 2028. La grande majorité des conseils départementaux a voté cette hausse, et elle reste en vigueur en 2026. Avec la taxe communale de 1,20 % et le prélèvement de l'État pour frais d'assiette (2,37 % du droit départemental), le taux global passe d'environ 5,81 % à environ 6,32 % du prix.
Deux exceptions à connaître. D'abord, quelques départements n'ont pas voté la hausse : le taux y reste à environ 5,81 %. Ensuite, les primo-accédants qui achètent leur résidence principale échappent à la hausse : pour eux, la part départementale reste plafonnée à 4,5 %. Avant de signer, vérifiez le taux applicable dans votre département : votre notaire vous le confirme en une question.
Hypothèses, posées avant le tableau : achat à 250 000 €, département ayant voté la hausse (taux plein de 6,32 % dans l'ancien), acheteur non primo-accédant, débours estimés à 1 000 €. Montants arrondis à la dizaine d'euros. Exemple générique à visée pédagogique, pas une simulation personnalisée.
Le calcul des émoluments, affiché : 6 500 € × 3,870 % = 252 € ; 10 500 € × 1,596 % = 168 € ; 43 000 € × 1,064 % = 458 € ; 190 000 € × 0,799 % = 1 518 €. Total : 2 395 € hors taxes, soit environ 2 870 € TTC. Ce montant est identique dans l'ancien et dans le neuf : c'est la fiscalité qui change, pas le notaire.
| Poste (achat à 250 000 €) | Ancien (taux plein) | Neuf |
|---|---|---|
| Droits de mutation · taxe de publicité foncière | 15 800 € (6,32 %) | 1 790 € (0,715 %) |
| Émoluments du notaire TTC (barème) | 2 870 € | 2 870 € |
| Contribution de sécurité immobilière (0,10 %) | 250 € | 250 € |
| Débours (estimation) | 1 000 € | 1 000 € |
| Total des « frais de notaire » | environ 19 900 € (8,0 %) | environ 5 900 € (2,4 %) |
| Dont impôts et taxes (État, département, commune) | 16 050 €, soit environ 80 % | 2 040 €, soit environ 35 % |
Montants arrondis à la dizaine. Sources : impots.gouv.fr, frais d'acquisition d'un bien immobilier, taux 2026 (droits de mutation 6,32 % au taux plein, taxe de publicité foncière réduite 0,715 %, contribution de sécurité immobilière 0,10 %) ; Légifrance, arrêté du 25 février 2026, barème des émoluments. Vérifié le 5 août 2026.
« Frais de notaire » pour un achat à 250 000 € (hypothèses 2026)
Non, pas mécaniquement. L'écart de frais est réel : environ 14 000 € sur cet exemple. Mais le prix affiché d'un logement neuf inclut déjà 20 % de TVA, et le prix au mètre carré du neuf est en général sensiblement plus élevé que celui de l'ancien dans le même secteur. Les « frais de notaire réduits » sont un argument commercial exact, mais partiel : ce qui compte, c'est le coût total de l'opération, travaux compris d'un côté, TVA et prix au mètre carré de l'autre.
Deuxième lecture, utile pour un investisseur : ces frais d'acquisition partent au premier jour. Sur un investissement locatif, 8 % de frais dans l'ancien, c'est autant de capital qui ne produit rien et qu'il faut intégrer dans le calcul de rentabilité, au même titre que les travaux ou la vacance. Un rendement affiché qui ignore les frais d'acquisition est un rendement surestimé.
Environ 8 % du prix dans les départements ayant voté la hausse des droits de mutation, soit la grande majorité. Pour un achat à 250 000 € dans l'ancien, comptez environ 19 900 € dans nos hypothèses : 15 800 € de droits de mutation, 2 870 € d'émoluments TTC, 250 € de contribution de sécurité immobilière et environ 1 000 € de débours. Montants arrondis, exemple générique.
Environ 2 à 3 % du prix. Pour 250 000 € dans le neuf, environ 5 900 € dans nos hypothèses : la taxe de publicité foncière tombe à 0,715 % (environ 1 790 €) au lieu de 6,32 % dans l'ancien. Attention : le prix du neuf inclut déjà 20 % de TVA, ce qui relativise l'économie affichée.
Non, pour l'essentiel. Sur environ 19 900 € de frais pour un achat à 250 000 € dans l'ancien, environ 80 % partent à l'État, au département et à la commune sous forme de droits de mutation et de contribution de sécurité immobilière. La rémunération du notaire, fixée par un barème réglementé, représente environ 2 870 € TTC, soit à peine plus de 1 % du prix du bien.
Oui, dans la plupart des départements. La loi de finances pour 2025 a autorisé les conseils départementaux à relever leur part des droits de mutation de 4,5 % à 5 % du 1er avril 2025 au 31 mars 2028, et la grande majorité l'a votée. Le taux global passe alors d'environ 5,81 % à environ 6,32 %. Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale échappent à cette hausse.