Investissement locatif : comment calculer une vraie rentabilité

La rentabilité brute est le calcul le plus rapide, celui que l'on retrouve dans la plupart des annonces immobilières. Elle se calcule ainsi : (loyers annuels bruts / prix d'achat total) x 100.

• Prix d'achat total : prix du bien, frais de notaire et éventuels travaux inclus
• Loyers annuels bruts : loyers charges comprises, avant toute déduction

Ce chiffre sert de premier filtre pour comparer rapidement plusieurs biens entre eux. Il ne dit en revanche rien de ce que l'opération rapportera une fois les charges et la fiscalité prises en compte, ce qui en fait un indicateur insuffisant pour décider seul.

La rentabilité nette intègre les charges réelles de détention du bien : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance propriétaire non occupant, frais de gestion locative, provision pour travaux et vacance locative. La formule devient : ((loyers annuels - charges annuelles) / prix d'achat total) x 100.

La rentabilité nette-nette, parfois appelée rentabilité nette de fiscalité, va plus loin : elle déduit l'impôt et les prélèvements sociaux calculés selon le régime retenu (location nue au réel ou au micro-foncier, location meublée en LMNP, détention via une SCI à l'IS...). C'est ce chiffre qui permet de comparer un investissement locatif à un autre placement, car il reflète ce qui reste réellement disponible après impôt.

Exemple générique : prenons le cas d'un consultant indépendant en SASU qui achète, via une SCI, un bien de 200 000 € générant 10 000 € de loyers annuels bruts. La rentabilité brute affiche 5 %. Après déduction de 2 500 € de charges annuelles, la rentabilité nette tombe à 3,75 %. Une fois la fiscalité de la SCI appliquée, l'écart avec le taux brut initial se creuse encore, ce qui illustre pourquoi deux biens affichant le même taux brut peuvent avoir des rendements nets très différents selon la structure retenue.

Pour un dirigeant de SASU, gérant d'EURL ou associé de SCI, la question n'est pas seulement « quelle rentabilité », mais aussi « avec quelle structure ». Un investissement locatif peut être porté en nom propre, via une SCI à l'impôt sur le revenu, via une SCI à l'impôt sur les sociétés, ou en mobilisant la trésorerie de la société d'exploitation. Chaque option change les règles d'amortissement, le régime fiscal applicable aux loyers et les conditions de sortie en cas de revente.

Investir la trésorerie d'une SASU ou d'une EURL dans l'immobilier, par exemple via une SCI détenue par la société, mêle patrimoine professionnel et patrimoine personnel : cela modifie la fiscalité des loyers, l'imposition en cas de plus-value et la disponibilité des fonds en cas de besoin dans l'activité. Ce choix de structure a un impact direct sur la rentabilité nette-nette et mérite d'être arbitré avant l'achat, avec une vision d'ensemble de votre situation, pas après.

Le régime fiscal retenu pèse directement sur la rentabilité nette-nette. En location meublée, le statut LMNP s'applique tant que les recettes locatives restent sous le seuil de 23 000 € par an ou sous les revenus professionnels du foyer ; au-delà, le régime bascule en LMP, avec des règles différentes en matière de déficits et de plus-values. En SCI à l'impôt sur les sociétés, les loyers sont imposés au taux de l'IS et non au barème de l'impôt sur le revenu, ce qui change également la fiscalité de sortie lors d'une revente ou d'une distribution.

Sur les revenus mobiliers et certains produits de cession, la flat tax s'applique au taux de 31,4 % depuis le 1er janvier 2026. Ce taux, comme le seuil LMNP, est une donnée fiscale établie à date : elle ne préjuge pas de son évolution future, et son application concrète à votre situation dépend de nombreux paramètres propres au foyer et à la structure de détention retenue.