LMNP micro-BIC ou régime réel : comment choisir

Le régime micro-BIC s'applique par défaut aux loueurs en meublé non professionnel dont les recettes annuelles restent sous un seuil fixé chaque année par la loi de finances, de l'ordre de 77 000 euros pour une location meublée classique. Il consiste en un abattement forfaitaire de 50 % appliqué directement sur les loyers encaissés, censé couvrir l'ensemble des charges. Aucune charge réelle n'est à justifier : la déclaration se limite à reporter le montant des loyers perçus.

• Avantage : simplicité déclarative, aucune comptabilité à tenir.
• Limite : l'abattement de 50 % est fixe, qu'il corresponde ou non à vos charges réelles.

Ce régime convient surtout lorsque les charges effectives, une fois recalculées (intérêts d'emprunt, travaux, copropriété, assurance) et l'amortissement du bien représentent moins de la moitié des loyers. C'est souvent le cas d'un bien détenu sans crédit ou acquis depuis longtemps.

Le régime réel permet de déduire l'intégralité des charges réellement supportées : intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, frais de gestion, primes d'assurance, travaux d'entretien. Il permet surtout de pratiquer l'amortissement du bien et du mobilier, une écriture comptable qui répartit la valeur du bien sur sa durée d'usage (généralement 25 à 30 ans pour le bâti, 5 à 10 ans pour le mobilier), sans correspondre à une sortie de trésorerie réelle.

C'est ce mécanisme d'amortissement, cumulé aux intérêts d'emprunt en début de crédit, qui ramène fréquemment le résultat fiscal LMNP proche de zéro pendant plusieurs années, alors même que les loyers sont bien encaissés sur le compte bancaire. En contrepartie, le régime réel impose une comptabilité annuelle et le dépôt d'une liasse fiscale spécifique.

Prenons l'exemple générique d'un consultant en SASU qui investit à titre personnel dans un studio meublé loué 9 000 euros de loyers annuels, financé à 80 % par un crédit sur 20 ans.

• En micro-BIC : abattement de 50 %, soit un revenu imposable de 4 500 euros.
• En régime réel : intérêts d'emprunt, charges et amortissement cumulés atteignent, la première année, environ 7 000 euros de déductions, ramenant le revenu imposable autour de 2 000 euros, voire à zéro certaines années.

Dans cet exemple, le régime réel réduit davantage la base imposable. Le rapport s'inverse à mesure que le crédit s'amortit et que les intérêts diminuent, ou pour un bien acheté sans emprunt : l'abattement forfaitaire du micro-BIC peut alors dépasser les charges réelles, et le micro-BIC redevient plus favorable. D'où l'intérêt de refaire ce calcul avant chaque option, plutôt que de reconduire un choix par défaut.

Le choix du régime ne se limite pas à l'imposition annuelle des loyers. Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits en régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la revente d'un bien loué en LMNP, ce qui aligne sur ce point le traitement du LMNP sur celui du loueur en meublé professionnel. Le gain fiscal obtenu chaque année via l'amortissement n'est donc plus définitivement acquis : il est en partie repris au moment de la cession.

Cette règle ne remet pas en cause l'intérêt du régime réel pendant la période de détention, mais elle change l'équation globale sur la durée, en particulier si une revente est envisagée à moyen terme. Que le bien soit détenu en nom propre ou intégré à une stratégie patrimoniale plus large associant société et patrimoine personnel, cette bascule mérite d'être anticipée avant de fixer une durée de détention.