Rachat de soulte : comprendre, calculer et financer.
Vous détenez un bien à plusieurs, après un achat commun, une séparation ou une succession, et l’un de vous veut le garder seul. Le rachat de soulte est l’opération qui met fin à cette indivision. Voici ce que c’est, qui paie, comment on calcule le montant, ce que coûtent les frais de notaire et comment financer le tout.
Qu’est-ce qu’une soulte ?
Une soulte est la somme d’argent que l’on verse à une autre personne pour compenser un partage inégal. Quand un bien appartient à plusieurs personnes et qu’une seule veut le conserver, elle verse une soulte aux autres pour racheter leurs parts. Celui qui reçoit la soulte sort de l’indivision, celui qui la paie devient seul propriétaire.
Qu’est-ce que le rachat de soulte ?
Le rachat de soulte, c’est l’opération par laquelle un indivisaire rachète la part des autres sur un bien commun, le plus souvent un logement. Elle se fait obligatoirement chez le notaire, qui établit l’acte de partage et calcule le montant exact. Elle concerne surtout quatre situations : un achat à deux qui se défait, un divorce, une rupture de PACS ou de concubinage, et une succession.
Le principe, en un coup d'œil
Qui paie la soulte, et qui paie les frais ?
C’est la personne qui garde le bien, celle que l’on appelle l’attributaire, qui verse la soulte aux autres indivisaires. C’est aussi elle qui règle, en général, les frais de notaire liés au partage. Rien n’interdit de répartir ces frais autrement entre les parties : cela se décide d’un commun accord et se consigne dans l’acte.
La soulte n’est pas un revenu pour celui qui la reçoit : il récupère la valeur de sa part, pas un gain. Elle n’est donc pas imposée comme un salaire ou un loyer. Seul un droit de partage, un impôt sur l’opération elle-même, s’applique, et c’est le notaire qui le prélève.
Comment se calcule une soulte ?
Le calcul part de la valeur nette du bien : sa valeur sur le marché, moins le capital qu’il reste à rembourser sur le prêt. On applique ensuite à cette valeur nette la quote-part de la personne dont on rachète la part. La soulte, c’est cette quote-part de la valeur nette.
En clair :
- Valeur nette = valeur du bien moins le capital restant dû du prêt.
- Soulte = valeur nette multipliée par la quote-part rachetée (50 % pour un partage à parts égales, 33,33 % pour un tiers, et ainsi de suite).
Un exemple chiffré
Reprenons un couple qui a acheté un logement à parts égales. Le bien vaut 250 000 €. Il reste 50 000 € à rembourser sur le prêt. La valeur nette est donc de 200 000 €. Chacun détient la moitié, soit 100 000 €.
Celui qui garde le logement rachète la moitié de l’autre : la soulte est de 100 000 € (200 000 € multipliés par 50 %). Il faut y ajouter les frais de notaire, estimés ici autour de 7 000 €, soit un total à financer d’environ 107 000 €. Dans la plupart des cas, l’attributaire reprend aussi le prêt en cours à son seul nom, ce que l’on appelle la désolidarisation : la banque et le notaire organisent cette reprise.
Le calcul, sur notre exemple
Les frais de notaire sur un rachat de soulte
Un rachat de soulte coûte moins cher en frais qu’un achat classique. Il n’y a pas les droits de mutation d’une vente ordinaire : on paie à la place un droit de partage, calculé sur la valeur nette du bien, plus les émoluments du notaire. En pratique, comptez souvent autour de 3 à 4 % de la valeur nette, contre 7 à 8 % pour un achat dans l’ancien.
Le taux du droit de partage dépend de la situation. Depuis le 1er janvier 2022, il est réduit à 1,1 % lorsque le partage fait suite à un divorce ou à une rupture de PACS (article 746 du Code général des impôts). Pour une indivision issue d’une succession, il reste de 2,5 %. Ces taux sont à vérifier à la date de votre opération, car ils peuvent évoluer.
Les frais, sur notre exemple
Dans quelles situations rachète-t-on une soulte ?
Le principe est le même partout : un bien détenu à plusieurs, une personne qui veut le garder seule. Le contexte change surtout la fiscalité et les démarches.
Un achat en indivision
Deux personnes ont acheté ensemble, sans mariage ni PACS. L’une rachète la part de l’autre pour sortir de l’indivision.
Un divorce ou une séparation
Le logement commun revient à l’un des deux. Il rachète la part de son ex-conjoint et reprend, le plus souvent, le prêt à son seul nom.
Une succession
Plusieurs héritiers reçoivent un bien ensemble. L’un d’eux le conserve en versant une soulte aux autres héritiers.
Un PACS ou un concubinage
Même logique qu’un achat en indivision : la rupture met fin à la détention commune, l’un rachète la part de l’autre.
Comment financer un rachat de soulte ?
La soulte et les frais se financent presque toujours par un prêt immobilier, au nom de la personne qui garde le bien. Ce prêt peut aussi reprendre le capital qu’il reste à rembourser, pour que l’attributaire se retrouve seul emprunteur. La banque vérifie alors sa capacité à porter cette mensualité à elle seule, avec le seuil d’endettement habituel.
Il est possible de financer un rachat de soulte sans apport, ou avec un crédit déjà en cours : tout dépend de vos revenus, du reste à rembourser et de la valeur du bien. C’est là que le courtier en crédit intervient, pour mettre votre dossier en forme et le présenter aux banques.
Le rachat de soulte est-il obligatoire ?
Non. Le rachat de soulte est une solution parmi d’autres pour sortir d’une indivision. On peut aussi vendre le bien et se partager le prix, ou rester en indivision un temps avec une convention. Le rachat s’impose quand une personne tient à garder le bien, par exemple le logement familial.
Personne n’est obligé de rester dans une indivision : la loi prévoit que nul ne peut y être contraint. Si les indivisaires ne s’entendent pas, l’un d’eux peut demander au tribunal de sortir de l’indivision, ce qui peut conduire à une vente aux enchères appelée licitation. Le rachat de soulte à l’amiable reste presque toujours la voie la plus simple et la moins coûteuse.
Combien de temps prend un rachat de soulte ?
Comptez en général deux à quatre mois entre l’accord des parties et la signature chez le notaire. Le délai dépend surtout de l’estimation du bien, de l’obtention du prêt et du temps de rédaction de l’acte par le notaire. Un désaccord sur la valeur ou un financement difficile peut l’allonger.
Comment ça se passe, étape par étape
Pour aller plus loin
- OutilCalculer un rachat de soulteEntrez la valeur du bien, le capital restant dû et la quote-part : la soulte, les frais estimés et le total à financer s’affichent aussitôt.
- GuideLes frais de notaire d’un rachat de soulteComment ils se calculent, qui les paie, le droit de partage réduit en cas de divorce, avec un exemple chiffré.
- GuideRachat de soulte après un divorce ou une séparationLes étapes, le rôle du notaire, la désolidarisation du prêt et les délais à prévoir.
- GuideFinancer un rachat de soulteLe prêt, le cas d’un crédit déjà en cours, le financement sans apport et le rôle du courtier.
Questions fréquentes
Le rachat de soulte est-il imposable ?
La soulte n’est pas un revenu imposable pour celui qui la reçoit : il récupère la valeur de sa part. L’opération supporte seulement un droit de partage, prélevé par le notaire, de 2,5 % pour une succession et de 1,1 % depuis 2022 pour un divorce ou une rupture de PACS.
Y a-t-il une plus-value à payer ?
Sur la résidence principale, non : elle est exonérée de plus-value. Pour un autre bien, le partage entre les indivisaires d’origine n’est en principe pas taxé comme une vente, mais c’est au notaire de confirmer votre situation exacte.
Peut-on racheter une soulte sans apport ?
Oui, c’est fréquent. Le prêt peut couvrir la soulte et les frais, et reprendre le capital restant dû. Tout dépend de vos revenus et de votre taux d’endettement une fois seul sur le crédit.
Un indivisaire peut-il refuser le rachat ?
Un indivisaire ne peut pas être forcé de vendre sa part à un autre à l’amiable. Mais nul ne peut être contraint de rester en indivision : en cas de blocage, le tribunal peut ordonner la sortie de l’indivision, au besoin par une vente aux enchères (la licitation).
Faut-il choisir entre la licitation et le rachat de soulte ?
Le rachat de soulte à l’amiable est presque toujours préférable : il est plus rapide, moins coûteux et laisse le bien à celui qui le souhaite. La licitation, la vente aux enchères, n’intervient qu’en cas de désaccord profond entre les indivisaires.
Le rachat de soulte passe-t-il forcément par un notaire ?
Oui. Dès qu’il s’agit d’un bien immobilier, l’acte de partage est établi par un notaire, qui calcule le montant exact de la soulte et des frais, puis publie l’acte. Mon rôle se situe en amont, sur le financement, pas sur l’acte lui-même.
Mon rôle, et son cadre
Un rachat de soulte relève du financement et du courtage en crédit, pas du conseil notarial : le calcul exact de la soulte, des frais et l’acte de partage sont établis par le notaire. J’interviens en amont, pour vous aider à chiffrer l’opération et à monter le financement.
Yann Nachtrieb, courtier en crédit immobilier (COBSP) et conseiller en investissements financiers (CIF), immatriculé à l’ORIAS sous le n° 26009903, vérifiable sur orias.fr. Cette page a une valeur d’information générale et ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil personnalisé. Aucun taux et aucun gain ne sont promis.
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