Les frais de notaire d’un rachat de soulte.
Sur un rachat de soulte, les frais de notaire sont plus légers que sur un achat : comptez souvent de l’ordre de 3 à 4 % de la valeur nette du bien, parce que vous payez un droit de partage et non les droits de mutation d’une vente. Voici comment ce coût se décompose, qui le règle, et un exemple chiffré pour vous situer.
Combien coûtent les frais de notaire sur un rachat de soulte ?
Comptez en général entre 3 et 4 % de la valeur nette du bien, soit moins qu’un achat classique où les frais atteignent 7 à 8 % dans l’ancien. La raison est simple : un rachat de soulte ne supporte pas les droits de mutation d’une vente ordinaire, mais un droit de partage, moins élevé. À ce droit s’ajoutent les émoluments du notaire et quelques débours.
De quoi se composent ces frais ?
Ce que l’on appelle couramment les frais de notaire regroupe trois postes, et la part qui revient vraiment au notaire est la plus petite.
- Le droit de partage : un impôt versé à l’État, calculé sur la valeur nette du bien partagé. C’est le poste le plus lourd.
- Les émoluments du notaire : sa rémunération, fixée par un barème réglementé et dégressif, de l’ordre de 1 % de la valeur nette.
- Les débours : les sommes avancées par le notaire pour les documents et formalités, quelques centaines d’euros.
Le droit de partage, et son taux réduit
Le droit de partage s’applique sur la valeur nette de l’indivision, pas sur la seule part rachetée. Son taux de droit commun est de 2,5 %. Depuis le 1er janvier 2022, il est réduit à 1,1 % lorsque le partage fait suite à un divorce ou à une rupture de PACS (article 746 du Code général des impôts). Ces taux sont à confirmer à la date de votre acte, auprès du notaire, car ils peuvent évoluer.
Qui paie les frais de notaire ?
En principe, c’est la personne qui garde le bien, l’attributaire, qui règle les frais de notaire, en plus de la soulte qu’elle verse. Les parties peuvent toutefois convenir de les répartir autrement, par exemple moitié chacun : cet accord se consigne dans l’acte de partage. À défaut d’accord, la règle de l’attributaire s’applique.
Un exemple chiffré en indivision
Deux personnes ont acheté à parts égales un bien qui vaut aujourd’hui 250 000 €. Il reste 50 000 € à rembourser sur le prêt. La valeur nette est donc de 200 000 €, et la soulte à verser pour racheter la moitié est de 100 000 €.
Les frais se calculent sur la valeur nette, soit 200 000 € :
| Poste | Base | Estimation |
|---|---|---|
| Droit de partage (2,5 %) | 200 000 € | 5 000 € |
| Émoluments du notaire (environ 1 %) | 200 000 € | 2 000 € |
| Total des frais estimés | environ 7 000 € |
Le total à financer est alors d’environ 107 000 € : la soulte de 100 000 € plus 7 000 € de frais. Si ce rachat faisait suite à un divorce, le droit de partage tomberait à 1,1 %, soit 2 200 €, et le total des frais serait plus proche de 4 200 €.
Questions fréquentes
Les frais se calculent-ils sur la soulte ou sur la valeur du bien ?
Le droit de partage se calcule sur la valeur nette de l’indivision partagée, c’est-à-dire la valeur du bien moins le capital restant dû, et non sur la seule soulte versée. C’est pour cela que les frais peuvent paraître élevés même quand la part rachetée est petite.
Peut-on réduire les frais de notaire ?
La marge est faible, car droit de partage et émoluments sont réglementés. Le levier principal est le taux applicable : un partage lié à un divorce ou à une rupture de PACS bénéficie d’un droit réduit à 1,1 % depuis 2022, contre 2,5 % pour une succession.
Les frais de notaire peuvent-ils être financés par le prêt ?
Oui. Le prêt qui finance la soulte peut aussi couvrir les frais de notaire, et reprendre le capital restant dû. C’est au cœur du montage du financement.
Qui fixe le montant exact des frais ?
Le notaire. Les chiffres de cette page sont des estimations pour vous situer. Le montant exact dépend de la valeur retenue, du taux applicable et du barème en vigueur à la date de l’acte.
Le cadre
Les montants donnés ici sont indicatifs et ne constituent ni une offre ni un conseil personnalisé : les frais réels sont calculés par le notaire. Un rachat de soulte relève du financement et du courtage en crédit, pas du conseil notarial.
Yann Nachtrieb, courtier en crédit immobilier (COBSP) et conseiller en investissements financiers (CIF), immatriculé à l’ORIAS sous le n° 26009903, vérifiable sur orias.fr. Pour aller plus loin, voyez la page Rachat de soulte et le simulateur.
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