Rachat de soulte après un divorce ou une séparation.
Vous vous séparez, et l’un de vous veut garder le logement. Le rachat de soulte permet de le faire proprement : l’un rachète la part de l’autre, reprend le prêt à son nom, et le bien lui revient seul. Voici comment cela se déroule.
Comment se passe un rachat de soulte lors d’une séparation ?
Celui qui garde le logement rachète la part de son ex-conjoint en lui versant une soulte, et reprend le plus souvent le prêt à son seul nom. L’opération se fait chez le notaire, qui établit l’acte de partage et calcule les montants. Elle est valable que vous soyez mariés, pacsés ou en concubinage, seule la fiscalité change selon les cas.
Les étapes, dans l’ordre
Faire estimer le bien
On part de la valeur du logement sur le marché. En cas de désaccord, un expert ou plusieurs agences peuvent la fixer.
Calculer la soulte
Valeur nette, c’est-à-dire valeur moins capital restant dû, puis quote-part de chacun. Le notaire arrête le montant exact.
Monter le financement
Un prêt au nom de celui qui garde le bien finance la soulte, les frais, et reprend le capital restant dû.
Désolidariser le prêt
La banque libère l’ex-conjoint de sa part du crédit. Sans cet accord, il reste engagé malgré la séparation.
Signer chez le notaire
L’acte de partage est signé, la soulte versée, le bien revient à l’attributaire seul.
La désolidarisation du prêt, le point à ne pas oublier
Tant que la banque n’a pas désolidarisé le prêt, les deux ex-conjoints restent engagés ensemble, même si un seul garde le logement. Concrètement, celui qui part peut être appelé à payer en cas de défaut de l’autre, et ce crédit continue de peser dans ses propres projets. La désolidarisation, c’est l’accord par lequel la banque accepte de retirer l’un des emprunteurs du prêt.
La banque ne l’accorde que si celui qui reste peut porter seul la mensualité. C’est pourquoi le financement et la désolidarisation se préparent ensemble, et non l’un après l’autre.
La fiscalité d’un rachat de soulte en cas de divorce
La soulte n’est pas un revenu imposable pour celui qui la reçoit. L’opération supporte un droit de partage, prélevé par le notaire. Depuis le 1er janvier 2022, ce droit est réduit à 1,1 % de la valeur nette lorsque le partage fait suite à un divorce ou à une rupture de PACS (article 746 du Code général des impôts), contre 2,5 % dans le cas général.
Sur la résidence principale, il n’y a pas de plus-value à payer : elle est exonérée. Ces règles sont à confirmer auprès du notaire, qui connaît votre situation exacte.
Combien de temps cela prend-il ?
Comptez en général deux à quatre mois entre l’accord sur la valeur et la signature. Le délai tient surtout à l’obtention du prêt et à la désolidarisation, puis au temps de rédaction de l’acte par le notaire. Un désaccord sur la valeur du bien est la cause la plus fréquente d’allongement.
Questions fréquentes
Que se passe-t-il si mon ex refuse le rachat ?
Nul ne peut être contraint de rester en indivision. Si aucun accord n’est trouvé, le juge peut être saisi pour sortir de l’indivision, ce qui peut mener à une vente aux enchères, la licitation. Le rachat à l’amiable reste presque toujours préférable, plus rapide et moins coûteux.
Peut-on racheter la soulte sans apport ?
Oui, c’est courant lors d’une séparation. Le prêt couvre la soulte, les frais et le capital restant dû. Ce qui compte, c’est votre capacité à porter seul la mensualité, car la banque vérifie votre taux d’endettement une fois seul sur le crédit.
Faut-il attendre le divorce pour racheter la soulte ?
Pas toujours. Le partage du logement peut être organisé pendant la procédure, et le rachat de soulte intégré à la liquidation du régime matrimonial. Votre notaire et votre avocat coordonnent le calendrier.
Et si nous étions pacsés ou en concubinage ?
Le principe du rachat de soulte est le même : l’un rachète la part de l’autre pour sortir de l’indivision. Le droit de partage réduit de 1,1 % vise le divorce et la rupture de PACS ; pour un simple concubinage, c’est le taux de droit commun qui s’applique, à confirmer avec le notaire.
Le cadre
Un rachat de soulte relève du financement et du courtage en crédit, pas du conseil notarial : l’acte de partage, le calcul exact et la fiscalité sont établis par le notaire. J’interviens sur le financement et la préparation de la désolidarisation.
Yann Nachtrieb, conseiller en investissements financiers immatriculé à l’ORIAS sous le n° 26009903, vérifiable sur orias.fr. Mon activité de courtage en crédit immobilier est en cours d’immatriculation, sous réserve d’immatriculation. Cette page a une valeur d’information générale et ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil personnalisé. Voyez aussi la page Rachat de soulte et le guide Financer un rachat de soulte.
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