Combien puis-je emprunter ?
En règle générale, votre banque limite vos mensualités de crédit à 35 % de vos revenus nets, assurance comprise. Avec 2 000 € de revenus et aucun autre crédit, cela fait environ 700 € par mois, soit de l’ordre de 120 000 à 140 000 € empruntés sur 20 à 25 ans. Le montant exact dépend de votre durée, de votre taux et de vos crédits en cours.
Information générale. Cette page ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil personnalisé, et aucun taux n’est garanti. Yann Nachtrieb, courtier en crédit immobilier (COBSP) et conseiller en investissements financiers (CIF), ORIAS n° 26009903.
Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?
Votre capacité d’emprunt, c’est le capital maximal qu’une banque accepte de vous prêter, compte tenu de vos revenus, de vos charges et de la durée du prêt. Elle découle de votre mensualité maximale, elle-même plafonnée à 35 % de vos revenus nets.
Quatre éléments la font varier : vos revenus réguliers, vos crédits déjà en cours (qui se déduisent), la durée du prêt et le taux. À cela s’ajoute votre apport : il ne change pas la capacité d’emprunt elle-même, mais il augmente votre budget d’achat et rassure la banque.
Comment se calcule la règle des 35 % ?
Le taux d’endettement rapporte vos mensualités de crédit à vos revenus nets. Depuis 2022, les banques ne doivent en principe pas dépasser 35 %, assurance de prêt comprise, sur une durée maximale de 25 ans.
Le calcul est simple : taux d’endettement = (mensualités de crédit ÷ revenus nets) × 100. À l’envers, votre mensualité maximale vaut 35 % de vos revenus nets, moins vos crédits en cours.
Un exemple. Avec 2 500 € de revenus nets, la mensualité maximale est de 875 € (35 %). Si vous remboursez déjà un crédit auto de 200 € par mois, il reste 675 € pour le prêt immobilier. C’est ce reliquat qui fixe le capital empruntable.
Les banques regardent aussi votre reste à vivre (ce qui reste une fois le crédit payé) et le saut de charge (l’écart entre votre loyer actuel et la future mensualité). Une marge de souplesse existe : une partie des dossiers, surtout des primo-accédants pour une résidence principale, peut dépasser 35 %. La durée peut aussi atteindre 27 ans quand une partie du prêt finance des travaux ou un achat sur plan.
La règle des 35 %, pas à pas
Combien puis-je emprunter avec 1 500, 2 000, 2 500, 3 000 ou 4 000 € par mois ?
À 35 % d’endettement et sans autre crédit en cours, voici des ordres de grandeur, à un taux indicatif de 3,5 % hors assurance.
| Revenu net mensuel | Mensualité max (35 %) | Sur 20 ans | Sur 25 ans |
|---|---|---|---|
| 1 500 € | 525 € | environ 90 000 € | environ 105 000 € |
| 2 000 € | 700 € | environ 120 000 € | environ 140 000 € |
| 2 500 € | 875 € | environ 150 000 € | environ 175 000 € |
| 3 000 € | 1 050 € | environ 180 000 € | environ 210 000 € |
| 4 000 € | 1 400 € | environ 240 000 € | environ 280 000 € |
Exemples indicatifs : capital emprunté hors assurance, hors apport et hors frais de notaire, aucun crédit en cours. Ajoutez votre apport pour obtenir votre budget d’achat, puis retirez les frais de notaire. Pour votre cas précis, utilisez le calculateur de capacité d’emprunt.
Qu’est-ce qui augmente ou réduit ma capacité ?
À revenu égal, quelques leviers font bouger le montant empruntable :
- La durée. Plus elle est longue, plus la mensualité baisse et plus vous empruntez, mais le coût total du crédit augmente.
- Le taux et l’assurance. Quand ils montent, la part d’intérêts grandit et la capacité se réduit à mensualité égale.
- Vos crédits en cours. Un prêt auto ou un crédit à la consommation se déduit de la mensualité disponible. Les solder avant d’acheter peut libérer de la capacité.
- Votre apport. Il ne change pas la capacité d’emprunt, mais il augmente votre budget et allège les frais à financer.
- Le reste à vivre. À revenus confortables, la banque accepte parfois un effort proche de 35 % ; à revenus modestes, elle se montre plus prudente.
L’effet de la durée, à mensualité égale
Et si je n’ai pas de CDI ou pas d’apport ?
Ni l’un ni l’autre ne ferme la porte. Ce sont la régularité de vos revenus et la solidité de votre dossier qui comptent le plus. Deux pages détaillent ces cas : le crédit immobilier sans apport et le crédit immobilier sans CDI.
Questions fréquentes
Le taux d’endettement se calcule-t-il avant ou après impôt ?
Sur les revenus nets. Pour un salarié, on part du salaire net, avant ou après prélèvement à la source selon les banques. Pour un indépendant, on retient le plus souvent une moyenne du revenu net des deux ou trois dernières années.
L’assurance de prêt est-elle comprise dans les 35 % ?
Oui. Depuis 2022, le taux d’effort se calcule assurance de prêt comprise. C’est l’une des raisons pour lesquelles le prix de l’assurance emprunteur pèse autant sur votre budget.
Peut-on dépasser 35 % d’endettement ?
Oui, mais à la marge. Les banques disposent d’une souplesse sur une partie de leurs dossiers, réservée surtout aux primo-accédants qui achètent leur résidence principale et aux emprunteurs dont le reste à vivre est confortable. Ce n’est jamais automatique.
Combien puis-je emprunter sur 25 ans ?
Vingt-cinq ans est la durée maximale courante. Elle abaisse la mensualité et augmente le capital empruntable d’environ 15 % par rapport à 20 ans, mais le crédit coûte plus cher au total. À 3,5 % hors assurance, comptez de l’ordre de 200 fois votre mensualité maximale.
Pourquoi une banque refuse-t-elle un crédit ?
Les motifs les plus fréquents : un endettement supérieur à 35 %, un reste à vivre jugé trop faible, des découverts répétés, une période d’essai ou un CDD récent, un saut de charge trop fort, ou un fichage à la Banque de France. Un apport insuffisant pour couvrir les frais joue aussi.
Au-delà du crédit, votre patrimoine
Je ne m’arrête pas au financement. Conseiller en investissements financiers (CIF) installé à Limoges, j’aide aussi les particuliers et les indépendants à mettre à plat le chemin de leur argent sur la durée, qu’il s’agisse de rémunération, de trésorerie de société, d’épargne, de retraite ou de transmission. Conseil non indépendant.
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