Vous gagnez bien votre vie, votre société tourne, et pourtant la banque hésite. Le scénario est classique chez les dirigeants qui se paient en dividendes : le revenu existe, mais il n'entre pas dans les cases du banquier. Voici les taux moyens constatés à l'été 2026 sur 15, 20 et 25 ans, puis le tableau que personne ne vous montre : ce que les banques comptent, ou pas, selon votre type de revenu. Chiffres vérifiés le 5 août 2026.
3,26 % : c'est le taux moyen des crédits sur 25 ans en juillet 2026, hors assurance. Le vrai sujet pour un dirigeant n'est pourtant pas le taux : c'est ce que la banque accepte de compter comme revenu dans votre dossier.
Source : Observatoire Crédit Logement / CSA, tableau de bord de juillet 2026
Autour de 3,30 % en moyenne toutes durées confondues en juillet 2026, en très légère hausse sur un mois. Le marché s'est stabilisé : ni retour aux 1 % de 2021, ni flambée. Voici les taux moyens réellement constatés sur la production de crédits, par durée. La mensualité indicative est calculée pour 100 000 € empruntés, hors assurance : exemple générique à visée pédagogique, pas une simulation personnalisée. Votre taux réel dépend de votre profil, de votre apport et de la banque.
| Durée du prêt | Taux moyen · juillet 2026 | Mensualité pour 100 000 € (hors assurance) |
|---|---|---|
| 15 ans | 3,11 % | environ 700 € |
| 20 ans | 3,16 % | environ 560 € |
| 25 ans | 3,26 % | environ 490 € |
| Toutes durées confondues | 3,30 % | · |
Mensualités arrondies à la dizaine. Source : Observatoire Crédit Logement / CSA, tableau de bord mensuel, données de juillet 2026 (publiées début août 2026). Vérifié le 5 août 2026.
Taux moyen par durée (juillet 2026, hors assurance)
Parce que la banque ne regarde pas combien vous gagnez : elle regarde ce qu'elle a le droit et l'habitude de compter. Deux règles encadrent tous les dossiers depuis janvier 2022, et elles restent en vigueur en 2026 : un taux d'effort plafonné à 35 % des revenus nets, assurance emprunteur comprise, et une durée maximale de 25 ans (27 ans dans certains cas de construction ou de travaux importants). Les banques peuvent déroger à ces règles sur une petite partie de leur production, mais un dossier de dirigeant aux revenus jugés « instables » est rarement celui qu'elles choisissent pour utiliser cette marge.
Or le calcul des 35 % repose sur les revenus retenus, pas sur les revenus réels. Un dirigeant qui gagne 80 000 € par an, dont 60 000 € en dividendes, peut se voir calculer une capacité d'emprunt sur une fraction seulement de ce montant. C'est là que les projets se bloquent : pas sur le taux, sur l'assiette.
Voici les pratiques couramment constatées, à connaître avant de monter un dossier. Aucune n'est une règle légale : chaque banque décide selon sa propre politique, et deux établissements peuvent traiter le même dossier très différemment. C'est d'ailleurs un argument pour en consulter plusieurs.
| Votre revenu | Pratique couramment constatée | Ce qu'on vous demandera |
|---|---|---|
| Salaire avec fiches de paie (président de SASU, assimilé salarié) | Compté, en général en totalité s'il est régulier. La banque vérifie que la société peut le maintenir dans la durée. | Fiches de paie, avis d'imposition, souvent 2 à 3 bilans de la société. |
| Dividendes | Souvent moyennés sur les 2 à 3 derniers exercices, parfois pondérés à la baisse, parfois refusés : la banque y voit un revenu décidé chaque année, non garanti. | Procès-verbaux d'assemblée, avis d'imposition, 3 bilans, régularité des distributions. |
| ARE (allocation chômage) | Rarement retenue comme revenu pérenne : elle est limitée dans le temps, incompatible avec un crédit de 20 ou 25 ans aux yeux de la plupart des banques. | Notification France Travail, durée de droits restante, projet de revenus après l'ARE. |
| Revenu TNS (gérant majoritaire, BIC ou BNC) | Moyenne des revenus des 3 derniers bilans, le plus souvent. Une activité de moins de 2 à 3 ans est difficile à faire compter. | 3 liasses fiscales, avis d'imposition, parfois un prévisionnel. |
Pratiques couramment constatées, chaque banque décide. Cadre d'octroi : Haut Conseil de stabilité financière (economie.gouv.fr), décision relative à l'octroi de crédits immobiliers, en vigueur depuis janvier 2022, marge de flexibilité confirmée en 2026. Vérifié le 5 août 2026.
En s'y prenant 2 à 3 ans avant le projet, parce que c'est la profondeur d'historique que les banques demandent pour moyenner un revenu de dirigeant. Un achat immobilier ne se prépare pas au moment de la visite : il se prépare au moment où vous décidez comment vous payer.
Concrètement, trois leviers. D'abord, l'arbitrage salaire-dividendes : un salaire régulier, même modéré, documenté par des fiches de paie sur 2 ou 3 ans, pèse souvent plus lourd dans un dossier que des dividendes supérieurs mais irréguliers. Ensuite, la lisibilité de la société : des bilans propres, une trésorerie saine, des distributions régulières plutôt qu'un gros versement isolé. Enfin, le reste du dossier : apport, épargne résiduelle après l'opération, absence de crédits à la consommation. Ce sont les éléments sur lesquels la banque s'appuie pour utiliser, ou non, sa marge de flexibilité.
Si vous vous versez aujourd'hui l'essentiel en dividendes, la vraie question n'est donc pas « quel taux vais-je obtenir ? » mais « qu'est-ce que ma rémunération actuelle me ferme comme portes dans 2 ans ? ». C'est un arbitrage global : emprunt, retraite, protection sociale, fiscalité. Il se pose chaque année, chiffres sous les yeux.
En juillet 2026, le taux moyen des crédits immobiliers s'établit à 3,30 % toutes durées confondues, avec 3,11 % en moyenne sur 15 ans, 3,16 % sur 20 ans et 3,26 % sur 25 ans, hors assurance. Source : Observatoire Crédit Logement / CSA, données de juillet 2026.
Pas comme un salaire. Pratique couramment constatée : les dividendes sont moyennés sur les 2 à 3 derniers exercices, parfois pondérés à la baisse, parfois refusés purement et simplement, car la banque les considère comme un revenu décidé chaque année et non garanti. Chaque banque décide selon sa propre politique de risque.
Un salaire régulier avec fiches de paie est le revenu le mieux traité par les banques, car il est documenté et récurrent. Si vous vous payez surtout en dividendes, la question mérite d'être posée 2 à 3 ans avant le projet d'achat : c'est la profondeur d'historique que les banques demandent le plus souvent pour moyenner un revenu de dirigeant.
Rarement. L'allocation d'aide au retour à l'emploi est versée pour une durée limitée : la plupart des banques ne la retiennent pas comme revenu pérenne pour un crédit sur 20 ou 25 ans, ou seulement en complément d'un autre revenu stable. Pratique couramment constatée, chaque banque décide.