Financer un investissement locatif
Bonne nouvelle pour un achat locatif : la banque ne regarde pas que vos revenus, elle intègre aussi une partie des loyers attendus, souvent de l’ordre de 70 %, ce qui augmente votre capacité par rapport à un achat classique. Voici comment un crédit locatif se calcule, et les points à surveiller pour qu’il tienne dans la durée.
Information générale. Cette page ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil personnalisé, et aucun taux ni aucun rendement n’est garanti. Yann Nachtrieb, courtier en crédit immobilier (COBSP) et conseiller en investissements financiers (CIF), ORIAS n° 26009903.
Les loyers comptent dans le calcul
Pour un investissement locatif, la banque ajoute à vos revenus une fraction des loyers attendus, souvent autour de 70 %, le reste étant mis de côté pour couvrir vacance locative, charges et imprévus. Cette prise en compte améliore votre capacité par rapport à l’achat d’une résidence. La règle des 35 % d’endettement s’applique ensuite sur cet ensemble.
Deux méthodes coexistent selon les banques : le calcul classique (loyers ajoutés aux revenus) et le calcul « en différentiel ». Le choix de la banque et de la méthode change le résultat, parfois nettement.
Raisonner en net, pas en rendement brut
Un rendement locatif brut séduisant ne dit pas tout. Une fois la mensualité, les charges, la fiscalité et les périodes sans locataire prises en compte, le résultat réel peut être très différent. L’enjeu d’un bon financement, c’est que l’opération s’autofinance au mieux, ou que l’effort d’épargne reste supportable, même avec des hypothèses prudentes.
Mon rôle de courtier : trouver la banque et la méthode de calcul les plus favorables à votre projet, négocier le taux et l’assurance, et calibrer l’opération sur des loyers réalistes, pas optimistes.
Crédit locatif : les repères
| Point | Repère courant |
|---|---|
| Loyers pris en compte | Une partie, souvent de l’ordre de 70 % |
| Endettement | Règle des 35 %, loyers inclus dans le calcul |
| Apport | Souvent demandé, au moins pour les frais |
| À raisonner | En net, pas en rendement brut |
| Détention | En nom propre ou en SCI |
Repères généraux et indicatifs. La méthode de calcul varie selon la banque. Aucun rendement ni aucun taux n’est garanti.
Questions fréquentes
Les loyers augmentent-ils ma capacité d’emprunt ?
Oui, en partie. La banque retient souvent environ 70 % des loyers attendus, ce qui améliore la capacité par rapport à un achat de résidence. La règle des 35 % s’applique ensuite à l’ensemble.
Faut-il un apport pour investir ?
Souvent oui, au moins pour couvrir les frais, même si certaines opérations se financent avec peu. Tout dépend de la banque, du bien et du dossier. Rien n’est garanti d’avance.
Vaut-il mieux acheter en nom propre ou en SCI ?
Cela dépend de votre projet, du nombre d’acquéreurs et de l’objectif de transmission. C’est une décision patrimoniale à cadrer avant l’achat. Voir le guide crédit immobilier en SCI.
Au-delà du crédit, votre patrimoine
Je ne m’arrête pas au financement. Conseiller en investissements financiers (CIF) installé à Limoges, j’aide aussi les particuliers et les indépendants à mettre à plat le chemin de leur argent sur la durée, qu’il s’agisse de rémunération, de trésorerie de société, d’épargne, de retraite ou de transmission. Conseil non indépendant.
Ce qui est clair dès le départ
- Courtier en crédit immobilier et en assurance, enregistré à l’ORIAS sous le numéro 26009903.
- Premier échange de 45 minutes offert, sans engagement.
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Un projet locatif à financer ?
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