Taux d’endettement : la règle des 35 %, et quoi faire s’il est trop élevé
Le taux d’endettement, c’est la part de vos revenus absorbée par vos crédits. En France, les banques le plafonnent à 35 % assurance comprise, une règle fixée par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Voici comment il se calcule, ce qui compte vraiment pour la banque, et les leviers concrets s’il dépasse la limite.
Information générale. Cette page ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil personnalisé, et aucun taux n’est garanti. Yann Nachtrieb, courtier en crédit immobilier (COBSP) et conseiller en investissements financiers (CIF), ORIAS n° 26009903.
Comment se calcule le taux d’endettement
La formule est simple : on divise la somme de vos charges de crédit (mensualité du futur prêt, assurance comprise, plus vos crédits en cours) par vos revenus nets, puis on multiplie par 100. Exemple : 1050 € de charges pour 3000 € de revenus, cela fait 35 %. C’est la limite haute admise dans la très grande majorité des dossiers.
Depuis la règle du HCSF, ce plafond de 35 % s’impose aux banques, assurance emprunteur incluse, avec une durée de prêt généralement limitée à 25 ans. Une marge de flexibilité existe pour une petite part des dossiers, mais il ne faut pas compter dessus.
Ce que la banque regarde au-delà du ratio
Le taux de 35 % n’est pas le seul critère. La banque examine aussi votre reste à vivre (ce qu’il vous reste une fois la mensualité payée) et le « saut de charge » entre votre loyer actuel et la future mensualité. Deux dossiers au même taux d’endettement ne se valent pas si l’un a un reste à vivre confortable et l’autre non.
Autrement dit, viser 34 % avec un bon reste à vivre vaut mieux que forcer à 35 % en serrant tout. La qualité du dossier prime sur le chiffre seul.
Taux trop élevé : les leviers
| Levier | Effet |
|---|---|
| Allonger la durée | Baisse la mensualité, donc le taux d’endettement |
| Augmenter l’apport | Réduit le capital emprunté et la mensualité |
| Solder ou racheter un crédit | Supprime une charge qui pèse dans le ratio |
| Regrouper ses crédits | Une seule mensualité, souvent plus basse |
| Emprunter à deux / co-emprunteur | Augmente les revenus pris en compte |
| Baisser l’assurance | Une assurance moins chère allège la mensualité |
Leviers généraux et indicatifs. Leur effet dépend de votre situation. Aucune acceptation n’est garantie.
Questions fréquentes
Le taux d’endettement inclut-il l’assurance ?
Oui. Le plafond de 35 % s’entend assurance emprunteur comprise. C’est pourquoi une assurance au bon prix peut, à mensualité égale, améliorer votre capacité d’emprunt.
Peut-on dépasser 35 % ?
Les banques disposent d’une marge de flexibilité pour une petite part de leurs dossiers, souvent réservée à de hauts revenus avec un fort reste à vivre. Ce n’est ni automatique ni à présumer. La règle de base reste 35 %.
Mon taux dépasse 35 %, c’est fini ?
Non. Allonger la durée, augmenter l’apport, solder ou regrouper un crédit, emprunter à deux, ou revoir l’assurance peuvent ramener le ratio sous la barre. C’est tout l’objet d’un montage de dossier.
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