Les frais de notaire à l’achat : ce qu’ils contiennent vraiment
On parle de frais de notaire, mais le notaire n’en garde qu’une petite part. L’essentiel part en impôts et taxes pour l’État et le département. Comptez environ 7 à 8 % du prix dans l’ancien, et seulement 2 à 3 % dans le neuf. Voici le détail, et pourquoi ces frais ont un peu augmenté depuis 2025.
Information générale. Cette page ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil personnalisé, et aucun taux n’est garanti. Yann Nachtrieb, courtier en crédit immobilier (COBSP) et conseiller en investissements financiers (CIF), ORIAS n° 26009903.
De quoi sont faits ces frais
Les frais de notaire se composent de trois blocs. Le plus gros, de loin, ce sont les droits et taxes (les droits de mutation), perçus pour l’État et le département. Viennent ensuite les émoluments du notaire, sa vraie rémunération, encadrés par un barème réglementé et relativement modestes. Enfin, les débours, les frais que le notaire avance pour votre compte (documents, formalités).
Autrement dit, quand vous payez 8 % de frais sur un bien ancien, l’essentiel n’est pas pour le notaire : c’est de l’impôt. C’est pour cela qu’on les appelle aussi, plus justement, frais d’acquisition.
Pourquoi le neuf coûte moins cher en frais
La grande différence vient de la fiscalité. L'ancien est soumis aux droits de mutation classiques, d’où un total autour de 7 à 8 % du prix. Le neuf (achat sur plan, VEFA) est soumis à la TVA et bénéficie d’une taxe de publicité foncière très réduite : les frais d’acquisition y tombent à environ 2 à 3 %.
À prix d’affichage égal, acheter dans le neuf allège donc nettement la facture de frais. C’est un paramètre à intégrer dès le calcul du budget, car ces frais se paient comptant, en plus de l’apport.
Neuf et ancien, côte à côte
| Critère | Logement ancien | Logement neuf (VEFA) |
|---|---|---|
| Frais d’acquisition | Environ 7 à 8 % | Environ 2 à 3 % |
| Fiscalité principale | Droits de mutation | TVA + taxe réduite |
| Part du notaire | Modeste (émoluments) | Modeste (émoluments) |
| Paiement | Comptant, chez le notaire | Comptant, chez le notaire |
Ordres de grandeur indicatifs, hors cas particuliers. Le taux exact dépend du bien et du département. À vérifier au moment de l’achat.
La hausse des droits de mutation depuis 2025
La loi de finances pour 2025 a autorisé les départements à relever leur part des droits de mutation de 4,50 % à 5 %, pour les actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. Cette hausse est facultative : chaque département décide. La plupart l’ont adoptée, ce qui porte le total des droits dans l’ancien autour de 6,3 % contre 5,8 % dans les départements restés au taux d’avant.
Concrètement, l’écart reste modeste en euros, mais il existe, et il dépend du département du bien. Pour un chiffre exact, on le calcule sur le taux voté là où vous achetez, au moment de l’opération.
Questions fréquentes
Peut-on négocier les frais de notaire ?
Les impôts et taxes, non : ils sont fixes. En revanche, pour les achats d’un certain montant, le notaire peut consentir une légère remise sur ses émoluments, dans la limite prévue par la réglementation. L’économie reste limitée.
Les frais de notaire sont-ils finançables par le prêt ?
En général, la banque ne finance pas les frais de notaire : ils se paient comptant, souvent via l’apport. Certains profils obtiennent un financement à 110 % (bien + frais), mais ce n’est jamais garanti. Voir le guide apport personnel.
Pourquoi l’ancien coûte-t-il plus cher en frais que le neuf ?
Parce que l’ancien supporte les droits de mutation pleins, alors que le neuf est soumis à la TVA avec une taxe de publicité foncière réduite. La différence de frais peut représenter plusieurs milliers d’euros.
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