Démembrement : le barème fiscal de l'usufruit (article 669 du CGI) en tableau

À quoi sert le barème de l'article 669 ?

À donner un prix fiscal à chaque moitié d'un bien démembré. Quand la propriété est coupée en deux, l'usufruit d'un côté (l'usage et les revenus), la nue-propriété de l'autre (les murs, la valeur à terme), l'administration a besoin d'une règle pour taxer chaque part. C'est ce barème : la valeur de l'usufruit dépend uniquement de l'âge de l'usufruitier au jour de l'opération.

La logique est mécanique. Plus l'usufruitier est jeune, plus longtemps il profitera du bien, plus son usufruit vaut cher. À 45 ans, l'usufruit vaut 60 % ; à 62 ans, 40 % ; à 85 ans, 20 %. La nue-propriété vaut toujours le complément à 100 %.

Vous l'utilisez déjà sans le savoir si vous avez hérité avec un conjoint survivant en usufruit, donné un bien en gardant l'usage, ou acheté de la nue-propriété. Le notaire applique cette table, ligne par ligne.

Le tableau : la valeur de l'usufruit selon l'âge

Le barème complet de l'article 669 du CGI. L'âge s'entend en années révolues : la tranche « moins de 71 ans » couvre les usufruitiers de 61 à 70 ans.

Âge de l'usufruitier	Valeur de l'usufruit	Valeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans révolus	90 %	10 %
Moins de 31 ans révolus	80 %	20 %
Moins de 41 ans révolus	70 %	30 %
Moins de 51 ans révolus	60 %	40 %
Moins de 61 ans révolus	50 %	50 %
Moins de 71 ans révolus (61 à 70 ans)	40 %	60 %
Moins de 81 ans révolus	30 %	70 %
Moins de 91 ans révolus	20 %	80 %
Plus de 91 ans révolus	10 %	90 %

Source : Légifrance, Code général des impôts, art. 669 (version en vigueur, inchangée depuis 2004). Pour un usufruit à durée fixe : 23 % de la pleine propriété par période de 10 ans. Vérifié le 5 août 2026.

L'exemple chiffré : donner la nue-propriété d'un bien de 300 000 € à 62 ans

Les hypothèses, posées avant les chiffres : un bien de 300 000 €, un donateur de 62 ans qui donne la nue-propriété à son enfant unique en conservant l'usufruit, abattement de 100 000 € entièrement disponible. Montants arrondis à la centaine d'euros. Exemple générique à visée pédagogique, pas une simulation personnalisée.

À 62 ans, l'usufruit vaut 40 %, la nue-propriété 60 %. La donation porte donc sur 180 000 € (60 % de 300 000 €). Après l'abattement de 100 000 €, il reste 80 000 € taxables au barème en ligne directe : environ 14 200 € de droits. La même donation en pleine propriété aurait été taxée sur 200 000 €, soit environ 38 200 € de droits.

La suite est le vrai point fort du mécanisme : au décès de l'usufruitier, l'usufruit s'éteint et l'enfant devient plein propriétaire automatiquement, sans droits ni déclaration sur cette réunion (article 1133 du CGI). La valeur reprise par l'enfant à ce moment-là, y compris toute la revalorisation du bien depuis la donation, n'est jamais taxée. Pendant ce temps, le donateur a conservé l'usage du bien ou ses loyers.

Ce que le démembrement change pour un dirigeant

Le barème ne s'applique pas qu'aux maisons. Parts de SCI, titres de holding, actions de votre société d'exploitation : tout se démembre. Le dirigeant de 55 ou 60 ans qui donne la nue-propriété de ses parts transmet la valeur à ses enfants au meilleur moment du barème, tout en gardant, selon la rédaction des statuts, les dividendes et l'essentiel du pouvoir de décision.

Trois points de vigilance, parce que le mécanisme est puissant mais pas anodin. Un : le barème récompense l'anticipation ; chaque tranche d'âge franchie renchérit la nue-propriété de 10 points. Deux : la rédaction est déterminante ; droits de vote de l'usufruitier, affectation du résultat, sort de la trésorerie distribuable, tout se joue dans les statuts et l'acte de donation. Trois : le démembrement doit avoir une réalité ; un montage vidé de sa substance, où le donateur se comporte comme s'il était resté plein propriétaire de tout, s'expose à la remise en cause. C'est un outil d'architecture patrimoniale, pas un gadget de fin d'année.

Les questions qu'on nous pose le plus.

À quoi sert le barème de l'article 669 du CGI ?

Il fixe la valeur fiscale de l'usufruit et de la nue-propriété quand un bien est démembré : donation de la nue-propriété, succession avec usufruit du conjoint, achat démembré. Plus l'usufruitier est âgé, moins son usufruit vaut : 90 % avant 21 ans, 50 % entre 51 et 60 ans, 10 % après 91 ans. Les droits ne sont calculés que sur la part transmise.

Quelle est la valeur de l'usufruit à 62 ans ?

40 % de la pleine propriété, car le barème retient la tranche « moins de 71 ans révolus » de 61 à 70 ans. La nue-propriété vaut donc 60 %. Sur un bien de 300 000 €, la nue-propriété donnée aux enfants est valorisée 180 000 € : c'est sur ce montant, et lui seul, que les droits de donation sont calculés.

Que se passe-t-il au décès de l'usufruitier ?

L'usufruit s'éteint et le nu-propriétaire devient plein propriétaire automatiquement, sans droits de succession ni formalité fiscale sur cette réunion (article 1133 du CGI). C'est tout l'intérêt de la donation de nue-propriété : la valeur de l'usufruit conservé n'est jamais taxée, à condition que le démembrement n'ait pas été réalisé dans un but principalement fiscal artificiel.

Le démembrement fonctionne-t-il pour des parts de société ?

Oui. Le barème de l'article 669 s'applique aussi aux parts de SCI, de holding ou de société d'exploitation. Le dirigeant qui donne la nue-propriété de ses parts conserve les revenus (dividendes, selon les statuts) et transmet la valeur à moindre coût fiscal. La rédaction des statuts et de la donation est déterminante : droits de vote, affectation du résultat, sort de la trésorerie.

Démembrement : le barème fiscal de l'usufruit en tableau