SCPI ou assurance-vie pour préparer sa transmission

La différence de traitement fiscal entre les deux supports tient à leur nature juridique. L'assurance-vie n'entre pas dans l'actif successoral : le capital transmis au décès suit un régime propre, fixé par le Code général des impôts. Pour les versements effectués avant 70 ans, chaque bénéficiaire désigné bénéficie d'un abattement de 152 500 euros (article 990 I du CGI), puis d'une taxation à 20 % jusqu'à 700 000 euros et 31,25 % au-delà. Pour les versements effectués après 70 ans, l'abattement tombe à 30 500 euros, partagé entre tous les bénéficiaires, mais les intérêts et plus-values générés restent exonérés (article 757 B du CGI).

La SCPI détenue en direct, elle, fait partie du patrimoine transmis à la succession. Elle est donc soumise aux droits de mutation à titre gratuit classiques, calculés selon le lien de parenté et après application des abattements légaux, dont celui de 100 000 euros par enfant, renouvelable tous les 15 ans.

La clause bénéficiaire permet de désigner qui recevra le capital, dans quelle proportion, et selon quelles modalités, indépendamment des règles de dévolution successorale classique. Elle peut être rédigée de façon standard (le conjoint, à défaut les enfants nés ou à naître, par parts égales) ou démembrée, en distinguant un bénéficiaire usufruitier, souvent le conjoint survivant, et des bénéficiaires nus-propriétaires, souvent les enfants.

Ce degré de personnalisation, combiné au régime fiscal hors succession, explique pourquoi l'assurance-vie est souvent mobilisée en complément d'une transmission successorale classique, notamment pour avantager un bénéficiaire hors du cercle des héritiers réservataires, dans les limites fixées par la jurisprudence sur les primes manifestement exagérées.

À l'inverse de l'assurance-vie, la SCPI permet une transmission par démembrement de propriété. Le principe consiste à séparer la nue-propriété, transmise par donation, de l'usufruit, conservé par le donateur ou son conjoint. La valeur taxable de la nue-propriété est calculée selon un barème fiscal fondé sur l'âge de l'usufruitier au moment de la donation (article 669 du CGI) : plus l'usufruitier est jeune, plus la part de nue-propriété imposable est faible.

Au décès de l'usufruitier, l'usufruit s'éteint automatiquement et le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts, sans droits de succession supplémentaires sur cette réunion. C'est ce mécanisme qui rend le démembrement de SCPI particulièrement adapté à une logique de transmission progressive, tout en conservant les revenus locatifs du vivant du donateur.

Pour un dirigeant en société, une nuance mérite d'être posée avant de comparer les deux supports : l'assurance-vie, au sens fiscal qui vient d'être décrit, ne peut être souscrite que par une personne physique. Une société ne peut pas décéder, et le mécanisme de la clause bénéficiaire hors succession ne s'applique donc pas à un contrat détenu par une SASU ou une EURL. La trésorerie excédentaire d'une société peut être placée sur un contrat de capitalisation, qui partage certaines caractéristiques de gestion avec l'assurance-vie, mais reste un actif de la société, intégré à sa valeur en cas de cession ou de transmission des titres.

Les parts de SCPI, en revanche, peuvent être détenues de plusieurs façons : à titre personnel, via une SCI familiale, ou comme placement de trésorerie de la société d'exploitation ou d'une holding. Chaque mode de détention emporte des conséquences différentes sur la fiscalité des revenus, la transmission et la valorisation en cas de cession. Prenons l'exemple d'un consultant en SASU qui souhaite placer une partie de la trésorerie de sa société : des parts de SCPI logées dans la société suivent le régime fiscal de celle-ci et se transmettront, le cas échéant, via la valeur des titres de la société, et non par démembrement direct des parts.

Les deux supports ne sont pas exclusifs l'un de l'autre. De nombreux contrats d'assurance-vie proposent aujourd'hui des parts de SCPI en unités de compte : cela permet de bénéficier du cadre fiscal de l'assurance-vie et de sa clause bénéficiaire, tout en conservant une exposition à l'immobilier. Cette combinaison a un coût, sous forme de frais de contrat qui s'ajoutent à ceux de la SCPI elle-même, et une liquidité qui reste soumise aux règles de rachat du contrat.

Le choix entre détention directe démembrée, assurance-vie avec clause bénéficiaire sur-mesure, ou SCPI logée en unités de compte, dépend de l'équilibre recherché entre revenus du vivant, souplesse de transmission et fiscalité au décès. Cet arbitrage se construit au cas par cas, en tenant compte de la situation familiale, de l'âge des personnes concernées et de l'articulation avec le patrimoine détenu au sein de la société. Un rendez-vous permet de poser ces éléments et d'objectiver les options disponibles.