Pourquoi le rendement des SCPI a baissé : comprendre les mécanismes

Le rendement affiché par une SCPI, appelé taux de distribution, dépend de deux éléments : les loyers effectivement collectés et redistribués aux associés, et la valeur de la part sur laquelle ce taux est calculé. Depuis 2023, plusieurs sociétés de gestion ont révisé à la baisse le prix de part de leurs SCPI, notamment celles investies en bureaux. Cette révision traduit une perte de valeur du patrimoine immobilier sous-jacent, constatée chaque année par des experts immobiliers externes à la société de gestion, chargés de réévaluer la valeur de reconstitution des immeubles détenus.

Trois facteurs ont convergé sur la période récente :

• La hausse des taux d'intérêt entre 2022 et 2023, qui a renchéri le coût de la dette immobilière et rendu les placements obligataires à nouveau attractifs en comparaison.
• La baisse des valeurs d'expertise de certains actifs, en particulier les bureaux anciens, mal situés ou ne répondant plus aux normes énergétiques.
• Le recul de la demande locative de bureaux, lié à la généralisation partielle du télétravail, qui a fait progresser le taux de vacance dans certaines zones.

Il faut distinguer deux baisses souvent confondues. D'une part, la baisse de la valeur de part, qui reflète une perte de capital sur le patrimoine immobilier détenu par la SCPI. D'autre part, la baisse du taux de distribution, qui reflète une diminution des loyers nets reversés aux associés, par exemple en cas de vacance locative prolongée ou de travaux de mise aux normes énergétiques. Une SCPI peut connaître l'une sans l'autre, ou les deux simultanément.

Les SCPI les plus exposées sont celles dont le patrimoine est concentré sur un seul secteur, le bureau, et sur une seule zone géographique, la région parisienne en particulier. Les SCPI diversifiées en santé, logistique, commerce de périphérie ou hôtellerie ont globalement mieux traversé cette période, sans que cela garantisse une évolution identique dans les années à venir : les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Aucun professionnel sérieux ne peut annoncer une date de reprise du rendement des SCPI. La revalorisation dépend de plusieurs paramètres qui n'évoluent pas au même rythme. Trois indicateurs sont généralement suivis par les sociétés de gestion et les analystes du secteur pour apprécier la trajectoire à venir :

• L'évolution des taux directeurs, qui influence directement le coût du crédit immobilier et donc la valorisation des actifs.
• Le niveau de collecte nette des SCPI, qui conditionne leur capacité à acquérir des actifs récents plutôt qu'à gérer un patrimoine vieillissant.
• La stabilisation du taux d'occupation financier (TOF), indicateur qui mesure la part des loyers effectivement perçus par rapport aux loyers théoriques du patrimoine.

Tant que ces indicateurs ne se sont pas stabilisés, toute anticipation chiffrée d'un rendement futur reste une hypothèse, pas une donnée établie.

Pour un dirigeant ayant placé une partie de la trésorerie de sa société en SCPI, la baisse de valeur de part se lit directement dans les comptes de l'entreprise, selon le mode de comptabilisation retenu. La question dépasse le seul rendement affiché : elle touche à l'articulation entre patrimoine professionnel et patrimoine personnel. Une trésorerie immobilisée plusieurs années dans un support dont la valeur de part a baissé peut contraindre une distribution de dividendes ou un projet de développement si l'entreprise a besoin de liquidités à un moment défavorable.

Le mode de détention change également la donne : SCPI détenues en direct par la société, via un contrat de capitalisation, ou via une SCI qui détient elle-même les parts. Chaque structure a ses propres règles de fiscalité et de liquidité. Ces paramètres se raisonnent au cas par cas, en fonction de la structure juridique existante et des projets du dirigeant, ce qui suppose un examen complet de la situation plutôt qu'une règle générale.

Plutôt que de raisonner sur un rendement affiché à un instant donné, plusieurs critères structurels permettent d'apprécier la solidité d'une SCPI, sans qu'aucun ne garantisse une performance future :

• Le niveau de diversification sectorielle et géographique du patrimoine détenu.
• Le taux d'occupation financier observé sur les derniers exercices.
• Le taux d'endettement de la SCPI et sa capacité à financer de nouveaux actifs sans dépendre exclusivement du crédit.
• L'ancienneté de la société de gestion et la régularité de sa politique de distribution dans la durée.

Ces critères ne remplacent pas une analyse de la situation patrimoniale globale du dirigeant, ni la comparaison avec d'autres enveloppes disponibles pour une trésorerie de société. Un rendez-vous permet d'objectiver ces éléments au regard de la structure juridique et des objectifs réels, plutôt que de raisonner sur un chiffre de rendement isolé.